郑某诉程某等房屋买卖合同纠纷案

【案情简介】
委托人郑某将其土地及其附属物卖给程某、叶某、严某，双方签订了《买卖合同》，但是对方迟迟未付清全款，涉案房地产一直未予过户。此外，对方在涉案土地上进行非法集会活动，受到国家安全部门的重点关注，地方政府找到原告了解有关情况，给原告造成了很大的心理压力。原告诉至法院，要求解除涉案合同。

代理意见
审判长、陪审员：
山东博翰源律师事务所受原告郑某的委托，指派我们作为其与被告程某、叶某、严某买卖合同纠纷一案的代理人。接受委托后，我们详细了解了案情，调查收集了相关证据，结合庭审情况，现发表代理意见如下：
一、原、被告双方之间是合同关系，是房地产买卖合同关系。合同具有相对性，这是合同法的基本法律原则，是合同的根本属性之一。原、被告之间的合同关系及相互之间所享有和承担的权利、义务、责任等，与合同之外的人或组织无任何关联。
被告严某认为购买资金来源于“众教徒”的捐赠，所以买方是不确定众多教众，没有任何事实和法律依据，客观上也不能。难道过户时需要将房产、土地过户给不确定的众多教徒吗？！
就涉案房产转让协议而言，无论“众教徒”与三被告之间是什么关系，均不影响原、被告之间的合同法律关系，“众教徒”的行为或意见对原告而言没有任何法律约束力。如果“众教徒”认为三被告侵害了其合法权利，他们应另行向三被告主张，与本案争议无关，也不属于本案审理范围。假设如被告严某所述，该协议书是众教徒委托三被告共同签署，“委托人”具体是谁？有多少人？各自份额是多少？委托权限是什么？这一切都不能确定。况且，被告严某认可资金来源于教徒捐助，那么捐助后款项所有权不属于众教徒了，众教徒与三被告之间就不存在委托关系，只不过是众教徒指定了捐款的用途而已。
二、三被告共同作为买卖合同关系中一方当事人--买方，对作为卖方的原告来讲三被告是一个整体，是合同的一方，不是合同的三方。
对原告而言，三人中的任何一人均可以对合同进行处分，不存在少数服从多数或者三人一致同意才能作出有效处分决定的情况。根据法律规定，在作为买方的被告程某、叶某作出解除合同的决定且通知原告，原告也表示同意解除后，房产转让协议书便即行解除。被告严某一再强调“众教徒”“临时活动点”的合同买方当事人，被告程某、叶某无权单方解除合同，这种观点既有违合同相对性原则，也没有任何法律依据。
此外，被告严某所谓的“教会”并非合法的组织：其未经宗教事务管理部门审查同意和备案，也未向民政部门申请登记，其自称自命的“教会”，完全是非法组织。被告严某提交的《关于设立某街道某基督教临时活动点的批复》（新民宗字[2018]20号，以下简称《批复》）仅是新泰市民族与宗教事务局批复同意设立临时活动点，该批复既未认可“众教徒”是一个组织，也没有认定“临时活动点”具有主体资格，更没有确认、也无权确认“临时活动点”房地产权属归谁所有。
三、《房产转让协议书》已于2014年3月6日解除。
如前所述，对合同一方的原告而言，作为合同另一方的被告程某、叶某作出解除合同的决定且通知原告，原告也表示同意解除后，房产转让协议书便即行解除。签订合同时是买卖双方之间的自愿、协商一致的行为；解除合同时，一方通知解除，另一方同意解除，也不违反法律法规的规定，既使双方协商一致解除合同，也不存在恶意串通的情形。至于作为共同买方的被告叶某、程某、严某之间存在何种争议或纠纷，与作为卖方的原告无关。
四、关于诉讼时效的问题
涉案协议书在2014年3月6日解除后，原被告之间就就涉案房地产的返还时间、返还房款的具体金额、损失金额、违约责任承担等虽进行了多次协商，但一直无法达成一致意见，甚至因此在2017年9月引发了刑事案件，涉案房地产被被告霸占至今。因此，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。
五、关于剩余未支付的10万元转让款问题
被告严某及其申请出庭的证人康**、姜**在庭审中称，在购买涉案房地产时原告优惠了10万元，该表述与事实不符。事实上，原告从未表示过优惠10万元，而且被告严某提供的证据也无法证明原告有过该意思表示。当时，原被告双方达成的口头合意是：待房地产过户时再支付剩余10万元。
六、双方签署的协议合法有效，被告单方擅自违约解除协议，应当承担违约赔偿责任，向原告支付房地产的使用费及占用费。原告按照8万元/年的标准计算费用，已经是远远低于市场租金标准的价格。
七、被告严某出于自身私利考虑，为达到独自霸占涉案房地产及教徒捐助的其他款项的目的，恶意将一宗普普通通的房地产转让合同纠纷案件，极力的引向民族、宗教信仰争端，挑拨、怂恿、蛊惑不明真相的众多基督教信徒到国家司法机关--新泰市人民法院新汶法庭聚众静默、示威，人为的制造社会不安定因素，意图给审判机关及审判人员施加压力，既违反了相关法律规定，也完全违背了基督教的教义。在此，我们也恳请法院在依法、公平、公正地作出判决的同时，也向当地有关宗教管理部门、基督教三自爱国委员会发出司法建议，建议宗教局、基督教教会对严某的行为作出相应处理、处罚。
综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，请求依法予以支持。
以上代理意见，敬请法庭参考采纳。
代理人：尹义锋、吴兰征
2019年7月18日

【作者简介】
吴兰征律师，擅长房地产、建设工程及执行异议领域的案件，具有丰富的办案经验，其所承办案件的胜诉率较高。吴律师还参与了中国济南化纤总公司、山东业顺置业发展有限公司等多家公司的破产清算项目。现担任中共济南市委济南高新技术产业开发区工作委员会政法委员会、济南市历下区人民政府龙洞街道办事处、中国铁塔股份有限公司济南市分公司、济南市天桥区沃龙山化幼儿园、济南市天桥区泺口社区幼儿园、山东网海世纪信息技术有限公司、山东和信置业有限公司等多家政府机关、企事业单位的法律顾问。