山东某制药公司与某银行支行等确认合同无效案

      【案情简介】
      原告山东某制药公司通过破产拍卖程序取得了济南某机床厂破产企业财产，其中包含争议房产。2002年，被告济南某置业公司（甲方）作为转让方，被告中国农业发展银行某支行（乙方）作为受让方，双方签订《房地产转让协议》，约定甲方将上述争议房产出售给乙方。协议签订后，中国农业发展银行某支行占有、使用争议房产。原告山东某制药公司对两被告的房产转让行为不知情也不认可，向法院提起诉讼，请求确认转让协议无效，原告为房产实际权利人并要求中国农业发展银行某支行返还争议房产。本案案号为[2018]鲁0124民初660号，目前二审尚在审理中。

      代理意见
      审判长、人民陪审员：
      山东博翰源律师事务所接受原告山东某制药公司的委托，指派高建军、张岳律师担任一审诉讼代理人。代理人结合庭审情况，对该案有了较为全面的了解。现发表如下代理意见，请合议庭予以考虑：
      一、两被告签订的《房地产转让协议》系双方恶意串通，损害了原告的合法权益，依据《合同法》第五十二条规定，应当认定无效。
      1.中国农业发展银行某支行称“诉争房产所有权人与济南某置业公司为行纪关系，其与济南某置业公司签订的《房地产转让协议》合法有效”没有事实和法律依据，有悖常理。
      2001年6月18日，原告购买济南某机床厂破产财产成为诉争房产实际权利人，原告从未与济南某置业公司签订过书面行纪合同或者作出委托该公司出卖诉争房产的意思表示，更没有将诉争房产出卖给济南某置业公司。中国农业发展银行某支行向法庭提交的证据“2018年9月6日购房款支票”收款人也不是济南某置业公司。自两被告2002年签订《房地产转让协议》后，中国农业发展银行某支行欠付46万余元购房款长达16年，在未足额支付270万购房款的前提下，某局领导张某违法为其办理了房产证和土地证。原告提起本案诉讼向济南某置业公司公告送达法律文书后，中国农业发展银行某支行又主动向下落不明的济南某置业公司支付余款，该交易过程既不符合购房合同约定，也不符合交易习惯，明显是中国农业发展银行某支行为了证明支付了相应的对价而采取的补救措施。
      2.两被告对《房地产转让协议》签订过程的陈述前后不一，自相矛盾。
      济南某置业公司在庭审中称房屋买卖是三方多次协商的结果（2019年4月11日9时笔录，第9页），房屋交接时也是三方共同参与（2019年4月11日9时笔录，第8页）下完成。中国农业发展银行某支行却提出济南某置业公司未告知其房产权属信息，认为济南某置业公司与产权人为行纪关系。两被告对协议签订的背景和过程的陈述大相径庭，所做的陈述是不真实的。
      3.中国农业发展银行某支行占有使用诉争房产不符合善意取得的条件，不能取得诉争房产所有权。
      不动产善意取得有条件限制，受让人取得财产必须基于善意，即不知道也不应当知道出让人无权处分财产且受让人没有重大过失。因此善意取得的前提在形式上至少应当有出让人具有所有权或处分权的表象。本案《房地产转让协议》载明诉争房产为“济南某置业公司收购济南某机床厂破产财产”获得，济南某置业公司应在协议签订前支付购房款购买了破产财产，但根据不动产权属部门的复函及补充复函，该公司从未获得过诉争房产权属证书。原告购买破产财产后从未向济南某置业公司进行过书面授权，中国农业发展银行某支行当庭也自认未查验济南某置业公司具有所有权或处分权的手续，其作为具有较强法律风险防范意识的金融机构进行上述交易过程显然具有重大过失，不是善意的。
      中国农业发展银行某支行主张诉争房产已登记并提交不动产权属部门制作的第860号房产证及土地使用权证，原告对此不予认可。假证并非必须是社会上的不法分子制作，如果通过滥用职权的方式由权力部门作出的证书也是假证。根据证人张某的当庭陈述以及不动产权属部门的复函及补充复函，已证实上述证书的登记信息没有不动产登记簿予以支持，诉争房产并没有依据法律规定进行登记，均为张某利用职权制作的假证。
      因此，中国农业发展银行某支行在签订《房地产转让协议》时具有重大过失，未向济南某置业公司支付合理价款，相关房产证与土地证均为假证，不符合善意取得的条件。两被告之间实际为恶意串通，侵占原告购买的破产财产，严重侵害了原告的合法权益，依据《合同法》第五十二条的规定，该协议无效。
      二、原告诉请法院确认涉案房产所有权人为原告具有事实和法律依据，应予支持，中国农业发展银行某支行应将房产腾退给原告。
      1.原告是涉案房产的真实权利人。
      2001年6月18日，原告同济南某机床厂破产清算组签订了《整体购买济南某机床厂破产后资产的协议书》，原告出资购买济南某机床厂全部破产资产，包括了涉案房产。法院以民事裁定书进行了确认，根据《物权法》第二十八条规定，原告是涉案房产的权利人。
      2.原告从未通过明示或默示的方式认可诉争房产归中国农业发展银行某支行所有。
      中国农业发展银行某支行向法庭提交的2006年“地籍调查表”显示，指界人刘某书写的内容均认为与诉争房产相关的指界点本宗地邻宗地权利人均为“机床厂”，从未明示或默示诉争房产为中国农业发展银行某支行所有，所以没有证据证明原告同意中国农业发展银行某支行占有诉争房产或认可房屋买卖交易行为。
      因中国农业发展银行某支行至今仍在占有使用诉争房产，但诉争房产仍登记在破产企业济南某机床厂名下。依据《物权法司法解释》第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。所以原告诉请法院确认原告为诉争房产所有权人有事实及法律依据，中国农业发展银行某支行应将非法占有使用的诉争房产腾退给原告。
      综上所述，原告的诉求具有事实及法律依据，被告中国农业发展银行某支行、济南某置业公司提供的证据以及当庭陈述不但自相矛盾，不能达到其证明目的，反而印证原告的主张。因此，为了维护原告的合法权益，请合议庭依法公正判决。
      代理人：高建军  张岳
      2019年6月26日

      作者简介
      张岳律师， 2011年毕业于青岛大学，法律硕士，现为山东博翰源律师事务所合伙人，三级律师。曾任济南市律师协会青年律师委员会委员、现任济南市律师协会信息网络业务委员会委员，济南市律师协会青年律师领军人才训练营第一期学员，历城区人民法院特邀调解员、村居法律顾问服务团成员，多次被评为先进工作者、先进共产党员。张岳律师曾代理最高人民法院审理的历城区供销社金融借款合同纠纷案件、参与齐鲁化纤集团政策性破产项目等很多具有重大影响的案件，为中国移动山东分公司、山东福胶集团有限公司、神思电子股份有限公司、济南市槐荫区住房保障和房产管理局等企业或行政机关提供过常年法律顾问服务，主要的业务范围为知识产权及劳动争议，论文《浅析商标与商号权的冲突》2013年被济南市律师协会评为三等奖。