YH公司诉CJ公司商品房委托销售合同纠纷案

      【案情简介】   
      2017年5月2日，YH公司与CJ公司签订《某公馆二期项目商品房委托策划推广销售代理合同》。约定由YH公司代理销售海棠公馆项目住宅400套以及车位等，代理报酬包括基础佣金（销售底价3%）及溢价提成（实际销售价格高于销售底价部分的30%）。本项目预定开盘日期为2017年9月17日，2018年4月26日CJ公司拿到商品房预售许可证，具备开盘销售法定条件。2018年5月21日，CJ公司通知YH公司暂停销售。2019年4月22日，CJ公司安排他人进入售楼处进行销售，双方就代理报酬的计算以及委托代理销售合同履行产生争议。
      YH公司向青岛市中级人民法院提起诉讼，要求CJ公司支付房屋销售佣金及溢价提成、车位销售佣金、预售证迟延期间费用损失、暂停销售期间损失及终止合同违约金共计3000万元。双方争议焦点为：（1）双方是否变更了销售房屋佣金计算方式；（2）车位销售佣金如何计算；（3）CJ公司解除合同是否应当承担违约金。一审法院认定YH公司提报佣金时变更了合同约定的计算方式，应当按照提报的方式计算；车位佣金没有明确约定，酌情按照市场价2000元/个计算；双方对于暂停销售均有过错，不支持合同解除违约金。YH公司不服一审判决上诉。山东高院改判支持了上诉人的部分诉讼请求。

      代理意见
      审判长、审判员：
      山东博翰源律师事务所接受YH公司委托，指派张岳律师作为其与CJ公司商品房委托销售合同纠纷二审程序代理人。代理人通过查阅一审卷宗材料，参与二审庭审，全面了解了本案纠纷，现发表如下代理意见：
      一、销售代理合同约定的佣金结算方式并未进行变更，应当按照约定的方式计算基础佣金及溢价提成。
      1.本案销售代理合同明确约定，YH公司应取得的房屋佣金包括“基础销售佣金+溢价提成”，其中基础销售佣金为房屋销售底价的3%；溢价提成为房屋溢价部分（实际销售价格-约定销售底价）的30%。
      YH公司从未放弃主张溢价提成。双方在合同履行过程中并未变更提佣条款，YH公司按照房屋销售价格结算部分佣金只是因销售底价明细表遗失而采取的变通做法，并非主动变更合同约定和放弃权利。通过YH公司提交的微信聊天记录可明确看出，YH公司因销售底价明细表原件在公司搬家过程中遗失。CJ公司以此为由，拒不按销售代理合同约定的提佣方式进行结算。YH公司只能提出暂按房屋实际销售价格的3%提取佣金，以此获得部分回款，缓解公司资金压力。此为YH公司为取得部分佣金（该方法计算的金额必然少于按合同约定计算的金额）而采取的变通做法，不能认定为YH公司主动变更了合同约定的提佣方式。
      2.59套所谓的“关系客户”不成立，该部分房屋佣金不应扣除，应当按照合同约定向YH公司支付销售佣金和溢价提成。
      关系房源的确定一方面直接关系到代理方的基本合同收益，另一方面，从开始营销推广到开盘销售，代理方会通过促销活动储备和锁定大量意向购房人，在开盘销售前确定关系房源时，哪些属于委托销售方的关系客户，哪些属于代理方的客户，双方必然存在不同意见，所以需要由双方洽商后共同书面确认。在《销售代理合同》第11条，YH公司与CJ公司已经就关系房源的确定时间（正式开盘销售前）、确定方式（双方以书面形式共同确定）、能否调整（确定具体房源后未经双方同意不得调整）进行了明确约定。CJ公司所谓的“关系客户明细表”中44位客户签订了会员申请章程，并根据章程规定于2017年11月5日参与电脑摇号选房，购买价格也是依照会员章程的约定计算。如果是关系客户预留房源，这部分客户是不会参与摇号选房的。CJ公司也不可能在11月2日就未卜先知，预测到关系客户摇号选中的房号。所以YH公司公司已经完成了对该部分客户的销售工作，应当计算佣金。CJ公司提供的微信聊天记录没有原始载体可以核对，内容上也足以证明其没有提供明确的关系客户名单。
      CJ公司二审提交的微信聊天记录可以看到，CJ公司认可的关系房源（6-2-1201）与一审庭审中其认可的关系房源（6号楼只有6-2-1102）是不一致的，证明CJ公司所述2017年11月2日由赵某签收了明确的关系房源明细表的事实不能成立。如CJ公司不能提供证据证明在开盘销售前已将明确的关系房源名单提交给YH公司，就应按照合同约定支付该59套房屋的佣金。
      3.一审判决按照CJ公司的单方主张（2000元/个）判决车位销售佣金的金额，没有事实及法律依据。车位销售佣金应当按照销售价格的3%计付。
      （1）《委托销售代理合同》第二条：委托代理销售范围中明确约定：车位属于甲方委托乙方代理销售的项目范围（简称该项目）。委托销售代理合同第七条：乙方在该项目中提取的基础销售佣金比例为3%。委托销售代理合同的上述两条明确约定了车位属于YH公司的代理销售范围以及车位佣金的计算方式，CJ公司称对车位的佣金需要另行协商，签订补充协议没有事实依据。CJ公司认为车位的销售佣金双方尚未协商一致，应当另行签订补充协议的依据是代理销售合同第二条第2款“车位的销售价格及销售进度根据实际情况，甲乙双方另行商定，签订补充协议”。本条约定的是车位售价及进度需要另行商定，签订补充协议，并不是针对YH公司出售车位后的佣金计算进行的约定。CJ公司混淆了车位售价与车位佣金的概念，佣金的计算方式已有明确约定（售价的3%）。
      （2）车位销售佣金按照销售价格的3%计付也是符合行业习惯的。通过YH公司提供的某项目 等六家客户签订的销售代理合同能够看出，行业代理惯例中，约定销售佣金结算时，车位的佣金提取比例与房屋的佣金提取比例是一致的。在本案纠纷中，委托销售合同明确约定车位属于“该项目”，“该项目”佣金提取比例为销售金额3%，所以应当参照该标准计算车位销售佣金。CJ公司单方陈述每个车位500至2000元佣金没有任何事实依据。
      综上所述，一审法院认定《委托销售代理合同》依法成立，合法有效，却将合同明确约定的内容视为虚设，依据主观推定以及自相矛盾的证据来否定合同约定，是错误的。所以YH公司主张的房屋销售佣金和溢价佣金、车位销售佣金，以及前述款项的违约金和损失，应当全部得到支持。
      二、CJ公司单方违约，造成合同不能履行，应当承担支付违约金的责任
      在CJ公司对部分佣金都未按时支付的情况下，YH公司仍继续承担全部营销成本费用进行房屋销售代理，YH公司在本案中并无任何违约之处。在本案中，CJ公司提出的唯一抗辩是YH公司未完成销售计划，但是，CJ公司并未举证双方在签约及履约过程中存在约定或双方确认的销售计划安排，所以该抗辩主张并不能成立。本案合同无法继续履行的唯一原因，是CJ公司单方擅自安排人员进行项目销售，不但违反了合同约定的YH公司独家销售代理的约定，而且使YH公司的销售代理行为实际无法继续进行。所以，本案合同不能继续履行是CJ公司的单方违约行为所致，应当依法承担合同约定的违约金和赔偿责任。
      因此，YH公司按照合同约定的违约金计算方法提出了违约金（未售房屋基础佣金，即销售底价的3%），以及赔偿损失（未售车位佣金、未售房屋的应得溢价和依据与第三方合同应承担的赔偿责任）的主张均应予以支持。
      综上所述，一审判决在诉讼法定程序、基本事实认定和法律适用方面均存在严重错误。YH公司请求依法将本案发回重审或查明事实后改判支持YH公司的全部诉讼请求。
      代理人：张岳
      2020年6月19日