F银行山东分行房屋清收发回重审案

      王某系N银行山东省分行（以下简称N行山东分行）下属单位“N行干部培训学校”(以下简称N行干校)职工。1994年11月分配到N行干校建设的一幢五层住宅楼内住房一套。1997年王某离职后又到其他单位任职，但占用的房屋一直没有腾退。1994年7月，中国人民银行决定组建F银行山东省分行（F行山东分行），将N行干校建设的包括住宅楼在内的资产全部划转给F行山东分行，由N行山东分行同F行山东分行1995年7月前办理了资产交接。住宅楼随同其他不动产一并由F行山东分行办理了不动产所有权登记。双方办理资产交接后，住宅楼内的王某等近二十户仍长期居住，拒绝腾房，要求F行山东分行为其办理房改。F行山东分行不予同意，并要求王某等将房屋腾空交还。2019年，F行山东分行委托博翰源律师事务所办理房屋清收专项法律服务工作。
      博翰源律师为此组成专项工作组，代理F行山东分行以房屋所有权人身份提起返还原物的诉讼。一审法院认为属于两单位之间因内部分房而引发的房产纠纷，根据最高人民法院司法解释规定，不属于人民法院受理范围，裁定驳回F行山东分行的起诉。济南中院终审裁定撤销一审裁决，依法将该批案件发回指定一审法院依法受理。


      尊敬的审判长、合议庭：
      山东博翰源律师事务所依法接受F银行山东省分行委托，指派我们作为委托人与被告王某原物返还纠纷案件一审诉讼代理人。根据本案事实、相关法律规定，提出如下代理意见。
      一、被告占用原告所有的3单元102室，属于原被告之间作为相互平等、独立的民事主体之间的物权法律关系，不属于最高人民法院《关于房地产管件受理问题的通知》第三条所指的内部分房问题、因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起房地产纠纷，人民法院应依法受理。
      1、被告与原告从无隶属关系或管理关系，属法律上平等的民事主体，双方。双方涉案房产物权问题上的纠纷，不是“因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷”。
      2、原告与被告之间不属于“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷”。
      （1）涉案房产由人民银行作为固定资产从N行山东分行划转、交付给原告，N行山东分行对与原告对于房产所有权并无争议。
      涉案房产1995年由N行山东省分行根据人民银行指令交接给原告， 1998年办理房产所有权初始登记。原告与N行山东省分行之间划转资产已签署固定资产交接备忘录，原告已实际接收并进行了物业、保安、供电设施等事项的管理，对原住户进行了多次清收。
      原告提交的资产交接单，显示两单位已办理涉案房产交接，固定资产移交清单移交的固定资产包括涉案的房产在内，是双方单位完成房屋交接的移交完成的证明文件。
      原告提交《公证书》证实已清收房屋的情况，及原告先后多次清收房屋。原告实际接收房屋后，进行了电力设施改造、聘用保安管理等行使所有权人的权利。
      即使N行干校在撤销前、资产划转前曾允许被告使用，但被告始终未取得房屋所有权，原告取得房屋所有权后，被告理应将涉案房屋腾退交付原告。至于被告同原所属单位N行、N行干校之间的关于住房政策、补偿等问题，应由其双方另行解决。
      （2）原告系中国人民银行组建的政策性银行的F行的省级分支机构，唯一出资股东是国务院。N行是商业银行，现为股份有限公司，出资股东包括中央汇金公司、财政部和其他股东。原告与N行山东分行相互间不存在分立、管理、调整划拨、机构撤并关系。因此，本案并不属于被告所主张的机构分立产生的房地产纠纷。
      3、如果法院不依法受理本案，原告所有的房产不能通过法律解决清收问题，将造成涉案房产作为巨额国有资产被无偿占用而无解决途径，形成国有资产流失。
      二、被告辩称3单元102 室系其原工作单位N行干校曾准许其在此居住，其当时属于合法占有，故现仍有权居住，仍可以对抗原告的所有权，这一理由不成立。
      1、N行干校是银行内部教学、培训办公场所，所建宿舍为了教学工作方便提供给教职工临时居住，并非被告所说的传统意义上的“福利分房”。
      2、被告所持证明文书上载明“只限本人使用，不得转让子女、亲属及他人居住”。我国公房租赁政策中所规定的“公房承租”并不限本人使用，而是同住亲属也可使用、甚至本人身后同住亲属仍可继续承租，要按照国家规定的标准缴纳租金。证明文书并不符合上述特征，不是被告主张的“福利分房凭证”，不具有形成公房承租关系的效力。
      3、被告系基于N行干校职工身份而居住，其当时的居住权利依附于N行干校对房屋享有的权利。N行干校撤销后，房产已由N行山东省分行交付、划转给原告，原告办理所有权初始登记。此后N行山东省分行对涉案房产现对涉案房产已不享有所有权，被告仍长期占用房屋，已丧失合法依据。
      4、被告答辩中所称“依据《物权法》第245条，主张占有物返还的，应当就占有人系非法占有事实承担举证责任”，这里援引法条明显错误。《物权法》第245条规定原文是“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”，并不涉及举证责任的内容。原告已提交房产权属证明就完成举证责任。《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，原告要求腾房，符合法律规定。
      5、所有权作为对世权，原告可以对抗包括被告及N行山东省分行在内的所有民事主体。
      我国实行严格的物权法定制度，任何人不得在法律规定以外设定物权。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告是房产所有权人，被告未经原告同意占用原告的房产且拒不腾退，原告有权依据物权法规定通过诉讼解决。
      被告辩称曾经享有的居住权利，不能对原告不动产所有权的权能形成合法限制，更不是没有期限的权利。被告现未经所有权人许可、擅自占用涉案房屋且拒不交还，已构成侵权。
      三、被告就3单元102室提出的主张，不符合国务院和山东省关于房产早已停止实物分房、有关房改政策及未参加房改的一次性补偿问题由职工调入单位解决的规定。
      1、本案房产作为公房，整幢楼并未参加房改出售。房改的前提是产权单位向审批机关提出房改售房申请，取得许可证后，按照政策要求进行资格审查等程序，通过房改主管部门核算、批准并签订公房售房协议缴纳结算款后，才能取得公房所有权，并办理房产所有权登记。本案整幢楼属于办公院区内的房产，所占有土地为教育用地，并未经产权人申请房改并取得相关许可，被告要求就占用的房产进行房改，不符合房改政策规定。
      2、国务院、山东省1998年就已出台住房分配货币化政策，停止了福利分房政策。停止实物分房后，实行向职工发放住房补贴，以货币分配方式解决职工住房问题。对于福利分房（公房租赁），符合房改政策的，按照房改政策审批、结算后，职工可以取得房产所有权并进行所有权登记，转变为私房。没有参加房改的职工，国家给予一次性住房补贴，该补贴由职工调入单位按规定的标准予以解决。
      涉案房产没有参加房改，因此被告不能取得涉案房屋所有权。按有关政策规定，停止分房后，被告按分房货币化政策规定，享有的权益是在原工作单位发放住房补贴。对于其至今没有参加房改的权益问题，按照政策的明确要求，应由其调入单位发放“一次性补贴”。因此，被告应当按照国家政策的明确规定向调入单位主张补偿权益，而不能长期占用原告房产拒不腾退。
      四、被告提出已通过买受方式取得3单元101室、202室和4单元201室三套房产所有权的主张，依法不能成立。
      1、被告三份“收款收据”中显示收款时间1995年11月29日，这与原告与N行干校房产已于1995年7月就完成房产交接矛盾。且被告不能合理说明其将三份收据的资金交付情况。原告向当时N行干校会计出纳核实，其均否认出具过该三张收据，也从未收到被告的“售房款”。被告持有的“收据”的真实性存在重大问题。
      原告提交的证据已证实，该“收据”中记载的N行干校会计1995年11月前早就不在N行干校任职。被告王某也在庭审中承认1995年3月就撤销了。被告提交的1995年11月29日“收款收据”从何处、何人取得，又谁经办了其“收款收据”款项的关键事实，不能做出合理说明。我们认为，被告三份“收款收据”来源不合法、不真实，不能作为向N行干校主张享有相应民事权利的合法依据，更不能用以对抗作为物权所有权人。
      2、记载的收款人是N行干校，但是没有其双方签署的房产买卖合同，不能证明收据显示的款项是房产出售的全部价款的金额，不足以显示已支付了购买涉案房产的全部对价，不足以对抗原告的所有权。
      3、被告主张N行干校向其出售该三套房产，但房产属于国有资产，并非如私房能够自由买卖。出售国有资产有严格的法定审批程序。如果被告在3单元101室、202室和4单元201室买受中存在违法私自随意出售、处置国有资产的行为，或因此追究有关人员的法律责任。被告据此主张已取得房产权利并无合法依据。
      4、退一万步讲，被告如与N行干校之间因上述三套公房出售未能取得房产所有权，买卖双方应依法解决，被告可以要求返还购房款等，但不得对抗原告的房屋所有权，也不得对抗原告。
      综上，被告关于合法占有涉案房产的主张，违反法律和政策规定，不能成立。被告现占用原告所有的房产拒不腾退，依法构成侵权，应当返还原物，承担相应法律责任。
      以上代理意见，请法庭参考。

      此致
      济南市天桥区人民法院

      原告F银行山东分行
      委托代理人：王幸福 杨赟
      2020年5月7日

      王幸福律师，男，汉族，1973年10月出生，毕业于武汉交通科技大学管理学院、山东大学法学院。法律硕士。山东博翰源律师事务所合伙人。2013年由山东省司法厅等委派参加美国国际法学会（ International Law Institution, D.C.）“国际贸易摩擦争端解决高级法律服务人才”项目访学，获美国乔治城大学（Georgetown University）项目结业证书。曾在美国GDLSK律师事务所实习。2019年赴马来西亚大卫与郭律师事务所学习交流。擅长建筑房地产、公司法、知识产权、国际贸易与投资、刑事辩护等领域的法律事务。山东省应对国际贸易摩擦律师服务团成员。第五届、第六届济南律师协会知识产权专业委员会委员。第七届、第八届济南律师协会国际商事专业委员会委员。
      代表性案件有代理山东省某企业应诉法国保健然有限公司、德国爱德维斯公司及合资企业邦士（天津）有限公司等不正当竞争案，济南某塑胶制品有限公司专利侵权案，菏泽某机械厂等企业专利侵权案件,济南某生物科技有限公司与日本希森美康株式会社医疗器械发明专利侵权案等知识产权案件。曾为医药公司经理高某行贿免予处罚案辩护，为陈某滥伐林木免予处罚案辩护，为王某故意杀人上诉发回重审案（撤销死刑立即执行一审判决）辩护，为李某丽伪造金融票证撤回起诉案辩护。
      为山东省科技厅、济南市人民政府解决特困企业问题工作组、济南市侨商会、济南市高新区科技局、济南市历城区财政局、山东舜泰工程检测鉴定集团有限公司、济南能源建设集团有限公司、济南银都房地产开发有限公司、青岛鲁岳置业股份有限公司等数十家机关及企事业单位担任常年法律顾问或专项法律顾问。

      杨赟律师，男，汉族，1980年11月出生，毕业于山东政法学院，法学专业。先后在法院民事审判庭、商事审判庭担任书记员、法官助理10余年，曾应邀为高院、中院、基层法院及全市法院书记员授课10余次，汇报交流工作经验。山东博翰源律师事务所专职律师。
      擅长民商类诉讼及风险防控。全程参与法院编写的劳动争议和物业纠纷相关书籍，分别将122个和128个争议问题在11区县法院统一了裁判标准。对于各类劳动争议、房地产等物权纠纷、物业等服务合同纠纷、赠与、侵权、不当得利、损害赔偿、婚姻家庭，各类买卖、租赁、保险、借款借贷、委托、居间、债权债务合同纠纷等民商类案件，拟写一二审判决、调解、裁定书上千件，参加庭审、调查、各类合议、法官会议万余次，审查各类合同协议、整理诉状答辩状数万件，总结了大量优秀法官、优秀律师的经验、技巧。同时，所在律师团队共同担任十余家机关企事业单位常年法律顾问，有效协助风险防范与控制。